La pregunta del millón de dólares que todo español que está buscando casa en este momento se hace es si debe esperar para comprar esa vivienda que ha visto y que tanto le ha gustado porque dentro de unos meses será más barata. La respuesta que encontraría tras echar un vistazo a cualquiera de los informes de los expertos del sector es que, sobre el papel, así debería ser. Desde que a finales de 2007 la espiral destructiva de la recesión empezó a arrasar el sector inmobiliario español, los precios de las casas, nuevas y usadas, han caído entre un 7 y un 10 por ciento, según se tome la estadística del INE o la del Ministerio de Vivienda.
Aunque sustancial, este recorte no deja de ser, sin embargo, insuficiente, en tanto en cuanto la mayoría de expertos sitúan en un 30% el ajuste de precios necesario para reactivar un sector ahora zombie. Es lo que ha ocurrido, por ejemplo, en Estados Unidos, otro de los países con una gran burbuja inmobiliaria, que está empezando a respirar tras una caída de precios del 33%.
Análisis
El último análisis del BBVA sobre el sector apunta a que los precios deben caer todavía otro 20%, si bien algunos estudios más extremos, como el de la consultora Aguirre Newman, elevan este porcentaje hasta el 27%. Un tercero, completamente maximalista, elaborado por «The Financial Times» asegura que la vivienda en España está sobrevalorada en un más de un 55%.
Para los especialistas, una vez se produzca este recorte, será cuando la tasa de esfuerzo –el porcentaje de sus ingresos totales que una familia destina para pagar su vivienda– vuelva a cotas que permitan reactivar las ventas y reanimar el sector.
Y es que en un momento en que ninguna entidad bancaria concede préstamos por más del 80% del valor de tasación de la vivienda, resulta más que nunca necesario que los precios se ajusten al poder adquisitivo de los compradores, ya de por sí con dificultades para acceder a financiación en un momento como el actual en el que, aunque se ha registrado una ligera mejora, se mantienen las restricciones crediticias. Aunque, según el BBVA, la bajada del euribor ha recortado de 7,7 a 6,6 los años de renta familiar bruta disponible necesarios para comprar una vivienda, todavía queda mucho para llegar a los 3,5 de los Estados Unidos.
Lista de espera
Hasta que las transacciones no se reactiven, el «stock» de viviendas vacías sin vender –600.000, según los cálculos más conservadores; 1,2 millones, según los más alcistas, para una demanda anual de unas 450.000 unidades anuales– no empezará a disminuir y el sector no empezará a carburar: si las viviendas que hay no se venden, los promotores no empezarán la construcción de nuevas promociones no sólo porque resulte absurdo edificar más viviendas sabiendo que las que hay ahora no se venden, sino porque no dispondrán de dinero para nuevos proyectos. De momento, entre enero y octubre los visados para la construcción de vivienda cayeron entre enero y octubre un 62%, hasta poco más de 93.000, una cifra muy alejada de los 865.561 certificados de 2006.
Zonas diferenciadas
El ajuste de precios no tiene que ser ni será homogéneo. Según el BBVA, en lugares con poca sobreoferta, como Navarra, bastará con una caída del 7%, mientras que en otros donde el excedente acumulado es más abultado, como Guadalajara, serán necesarios recortes de hasta un 35%.
Que en estos meses no se haya producido una caída más pronunciada de los precios se debe en buena parte a lo que apuntó hace unos días Fernando Encinar, jefe de estudios de idealista.com, al hablar sobre los tipos de interés. «Desde primavera, cuando se actualizaron miles de hipotecas a un euribor históricamente bajo, los vendedores no han sentido la urgencia de vender».
Sin embargo, la previsible subida de tipos de interés que algunos expertos esperan que se produzca en el segundo semestre del año, después de que se confirmen los síntomas de recuperación, así como la mala situación económica en general, en la que el desempleo seguirá siendo un importante problema, pueden presionar los precios a la baja a los propietarios al encarecerse la cuota mensual de las hipotecas.
Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la hipoteca media para la compra de una vivienda ascendía en el mes de octubre del pasado año a 113,882 euros, un 15,8% menos que en el mismo mes del año anterior. El tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios fue en ese mes del 4,19%, lo que representa un descenso del 23,3% en relación al año anterior. El plazo medio se mantiene en niveles muy altos: entre 20 y 21 años.
También los bancos, convertidos en inmobiliarias contra su voluntad, pueden contribuir de forma decisiva a este ajuste de los precios. En octubre, el Banco de España aprobó que las entidades tengan que provisionar el 20 y no el 10% del valor de tasación de los inmuebles que acepten como pago por una deuda pasado un año de su aceptación, lo que puede conducir a las entidades financieras a bajar los precios para deshacerse de unos activos que, de otro modo, les obligarán a destinar muchos más fondos a provisiones.
No todos, sin embargo, consideran que el ajuste será mayor en 2010. Sociedad de Tasación estima que, en la vivienda nueva, los precios seguirán bajando este año, aunque de forma más moderada. Incluso se podrían registrar leves repuntes en las ubicaciones céntricas de las grandes ciudades donde la oferta es limitada, según apunta en su informe anual.
Estabilización
En el caso de la vivienda usada, el portal facilisimo.com, en su índice de precios, estima que el previsible comienzo de la reactivación económica en 2010 unida al frenazo en la construcción de nuevas viviendas hace prever que «una estabilización de precios en líneas generales, con tendencia a una ligera subida a lo largo del año», si bien, añade, «seguirán existiendo buenas ofertas procedentes de embargos o propietarios con urgencia de vender».
Impuestos, deducciones y euribor también cuentan
Comprar ahora o esperar algo más. Ése es y seguirá siendo el dilema. Para empezar, hay que tener en cuenta los cambios fiscales aprobados por el Gobierno. A partir del 1 de julio, entrará en vigor la subida del tipo reducido del IVA del 7% al 8% para las viviendas. NO es que se trate de un incremento espectacular, pero encarecerá el precio en, al menos, 2.000 euros. Además, cuando finalice el año, desaparecerá la deducción para nuevas compras de vivienda habitual de la que, han disfrutado hasta ahora todos los compradores. A partir del 1 de enero de 2011, sólo podrán aplicarse las deducciones quienes ganen menos de 24.107 euros anuales. Los que ganen menos de 17.707,2 euros al año podrán deducirse el 15% de la cantidad destinada a compra, como se aplicaba a todos los contribuyentes y a quienes adquieran una vivienda antes del 31 de diciembre de 2010.
Además de estas nuevas disposiciones normativas, hay que considerar que los tipos también se encuentran en mínimos históricos –el euribor cerró diciembre en el 1,24%–, lo que permite obtener unas condiciones muy ventajosas a la hora de negociar una hipoteca. No obstante, los analistas esperan que a lo largo del año el BCE suba los tipos y que el euribor suba con ellos, aunque no creen que lo vaya a hacer de forma abrupta, e, incluso, creen que podría mantenerse en niveles ligeramente superiores a los actuales durante unos meses. A la hora de solicitar el préstamo, es importante saber, como advierten las asociaciones de consumidores, que la cuota mensual probablemente nunca volverá a ser tan barata como ahora.
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