Luis Leirado es el director general de Tinsa, la compañía multinacional que desde 1985 valora y analiza el sector inmobiliario además de ofrecer asesoramiento en este campo.
fotocasa.es: ¿Cuáles son los puntos básicos a tener en cuenta para tasar una vivienda?
Luis Leirado: La valoración de una vivienda es bastante más compleja de lo que pueda parecer, ya que existen múltiples factores que definen el valor de una vivienda, y todos ellos se tienen en cuenta a la hora de realizar una tasación/valoración inmobiliaria. En TINSA, en la valoración de una vivienda se toman en consideración más de 1.000 registros informáticos diferentes. Entre los elementos más relevantes se pueden citar:
1. TIPO DE MUNICIPIO: actividad dominante, renta, localización, infraestructuras.
2. UBICACIÓN DE LA VIVIENDA: céntrica o periférica, aislada o conectada, afectada por actuaciones en curso o futuras.
3. TIPOLOGÍAS RESIDENCIALES: unifamiliar: aislada, pareada o adosada, colectiva (en manzana cerrada o bloque abierto) u otras tipologías como los lofts.
4. PROGRAMA FUNCIONAL: número de dormitorios, baños y aseos
5. SUPERFICIES: útil, construida sin elementos comunes, construida con elementos comunes, de parcela, computable (unifamiliares). Elemento fundamental en el que cualquier error supone un desvío muy importante en el valor. De ahí que la normativa exija su comprobación por un experto.
6. ANEJOS: número y superficie de plazas de aparcamiento, cuartos trasteros, solarium, tendedero, amarre. También es relevante su ubicación física.
7. CALIDAD DE ACABADOS: interiores (materiales en suelos, paredes, techos), exteriores (materiales en fachadas, cubierta, patios) y de las zonas comunes (portal, escaleras)
8. EQUIPAMIENTO COMUNITARIO: ascensor (Nº. de ascensores/montacargas), zonas ajardinadas/de juegos, piscina (exterior, cubierta/climatizada), instalaciones deportivas, sauna, etc.
9. EQUIPAMIENTO INTERIOR: calefacción-aire acondicionado-climatización, alarma-gestión domótica, energía solar-eficiencia energética, tratamiento de residuos, etc.
10. OTRAS: número de viviendas en el edificio, precio (total, unitario), gastos comunes, particularidades de mercados locales.
Además de estos elementos, una buena valoración sebe estar soportada por diferentes herramientas avanzadas que gestionan la información de mercado de la zona en la que se encuentra el inmueble a valorar, resultando determinante que los equipos encargados de realizarla conozcan y sepan gestionar esta información estadística desagregada de los mercados.
fotocasa.es: ¿Qué organismos están acreditados en España para tasar viviendas?
Luis Leirado: En España la tasación de bienes inmuebles está regulada por la orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, 'sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras'. Esta orden será de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades siguientes:
− Garantía hipotecaria de créditos o préstamos
− Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras
− Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias
− Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones
Según esta normativa la tasación se llevará a cabo por sociedades de tasación homologadas que deben cumplir una serie de requisitos para la misma y que se encuentran supervisadas por Banco de España, CNMV y Dirección General de Seguros. Además, las finalidades de las sociedades de tasación se han ido ampliando a la valoración de los activos que constituirán las SOCIMI o a la determinación del valor razonable de los activos de los bancos y cajas.
fotocasa.es: ¿Qué porcentaje incrementa el coste de una vivienda desde su valor de tasación hasta el que paga el comprador?
Luis Leirado: El valor de tasación bien calculado ha de ser una estimación del precio que un comprador medio debería pagar por esa vivienda. Otra cosa es el precio que pide el vendedor o la cantidad que desea pagar el comprador. De la negociación de ambos, especialmente en segunda mano, se cierra finalmente el precio de compraventa.
fotocasa.es: Para un particular que quiere poner a la venta su vivienda, ¿qué ventajas le ofrece hacer una tasación previa?
Luis Leirado: Realizar una tasación previa del inmueble que desea vender, ayudará a diferenciar su oferta transmitiendo mayor confianza al posible comprador por varias razones:
• Dispone de un análisis completo y riguroso de su vivienda.
• Le ayuda a fijar un precio adecuado de venta.
• Fundamenta el precio de venta de la vivienda, aportando al vendedor argumentos que justifican el mismo y testigos de viviendas similares y precios.
• Su elaboración es confidencial y personalizada, pudiendo requerir información complementaria al tasador sobre los aspectos del inmueble que más pueden incidir en el precio.
• Dispone de un informe emitido por una entidad independiente que certifica la veracidad de la información sobre las características del inmueble, lo que diferenciará claramente su oferta de la de sus competidores.
• Contar con una tasación con la garantía de ser admitida por cualquier entidad financiera, aporta al posible comprador la tranquilidad necesaria a la hora de planificar y solicitar su préstamo hipotecario, evitando una posible duplicidad del precio, lo que constituye un excelente argumento de venta.
No hay comentarios:
Publicar un comentario