Exportar ladrillo Para José Luis Roca, director general de Grupo Roca, la construcción de viviendas en España durante los últimos años “se debe relativizar y equipararlo con lo que ha ocurrido en California o Florida u otros estados americanos... es decir, teniendo en cuenta la magnitud de todo el mercado europeo. Ahora es el momento de convencer a Europa que hay que invertir los excedentes de financiación hipotecaria en España”.
Por su parte, Eduardo Molet, consultor y fundador de la Red de Expertos Inmobiliarios señala que la clave para salir de la crisis está en “exportar ladrillo”. “Hay más de un millón y medio de viviendas sin vender” señala Molet, “200.000 de ellas ubicadas en las costas e islas españolas. Nos tenemos que convertir en un país exportador vendiendo en el extranjero la vivienda de segunda residencia”.
A tenor del anuncio de hace unos meses en el que se apuntaba la posibilidad de vincular el permiso de residencia para extranjeros con la compra de viviendas por valor de 160.000 euros, parece ser que el Gobierno está bastante de acuerdo con estas teorías. Sin embargo, parece que la idea inicial está siendo revisada y es posible que el Gobierno acabe endureciendo las condiciones, elevando la cantidad mínima hasta los 500.000 euros.
Parece que 2012 ha sido un año relativamente bueno a este respecto, pues los últimos datos hechos públicos por el Banco de España indican que los ciudadanos extranjeros invirtieron en 2012 un total de 5.540 millones de euros para adquirir inmuebles en nuestro país, lo que se traduce en un aumento del 17% respecto al año anterior.
Sin embargo, a pesar de que este importe es el mayor desde que se inició la crisis económica, aún queda un largo camino que recorrer, ya que el desembolso se mantiene lejos de la cifra que se alcanzó en 2003, cuando se superaron los 7.000 millones de euros.
Pero ¿sabemos detalladamente cuántos extranjeros han comprado una vivienda en España?
Las cifras
Recientemente el Colegio de Registradores de España ha publicado su “Anuario 2012 de la Estadística Registral Inmobiliaria”, entre cuyos resultados figura el número de compraventas de vivienda realizadas por extranjeros en España. Según los registradores, un total de 24.938 extranjeros compraron una vivienda en España durante el pasado año.
Esta cifra contrasta notablemente con la ofrecida por el Consejo General del Notariado. Según los notarios, el número de extranjeros que adquirió una vivienda durante el año pasado ascendió a un total de 76.088. La diferencia no es baladí. Entre un dato y otro hay una diferencia de nada menos que 51.150 supuestas compraventas de extranjeros. ¿Por qué?
La razón principal la encontramos en la metodología que el Colegio de Registradores utiliza a la hora de recabar sus datos. Éstos utilizan una metodología de “ventas repetidas”, propuesta inicialmente por Case y Shiller (1987, 1989) que consiste en que el índice se construye tomando datos de aquellas viviendas que hayan sido vendidas por lo menos dos veces dentro del periodo de estudio.
Hacerlo de esta manera ofrece la ventaja de obtener una gran homogeneidad respecto a las características de las viviendas, lo que sirve para establecer el precio medio con mayor precisión, pero se obvian todas las primeras transacciones que se realizan durante el período en cuestión.
Extranjeros residentes y no residentes
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Según los notarios, del total de compraventas de vivienda realizadas por extranjeros en España durante 2012, 36.037 correspondieron a ciudadanos foráneos residentes en nuestro país, mientras que 40.051 compraventas fueron hechas por extranjeros sin residencia en España.
Por nacionalidades
Los datos del Consejo General del Notariado son los únicos que también ofrecen un desglose por nacionalidades de los compradores de vivienda. De este modo, se observa que los ciudadanos británicos siguen siendo los primeros entre aquellos que invierten en vivienda en nuestro país. Limitando el ámbito a los extranjeros no residente, el año pasado los británicos realizaron 7.300 compraventas de vivienda, muy por delante de los siguientes en la lista, los franceses y los rusos, unas 4.440 transacciones.
No obstante, y a pesar de su liderazgo, los compradores británicos también han protagonizado el mayor descenso entre los compradores extranjeros, pasando de 25.911 transacciones en 2007 a las 7.300 de este año. Junto con los británicos, los irlandeses –muy golpeados por la crisis económica y la burbuja inmobiliaria de su país– han protagonizado el otro gran descenso en las compraventas: de 3.412 en 2007 a apenas 500 en 2012.
Por el contrario, en los últimos seis años el interés de los compradores rusos por la vivienda en España no ha dejado de crecer y prácticamente se ha cuadriplicado, ya que en 2007 se contabilizaron sólo 1.123 compraventas de vivienda por parte de ciudadanos rusos no residentes en España. Otras nacionalidades que también han experimentado un crecimiento significativo desde 2007 han sido los argelinos (de 35 a 1.367), los franceses (de 1.262 a 4.444), los alemanes (de 1.510 a 3.531), los noruegos (de 987 a 3755) y los suecos (de 752 a 2.790).
¿Cuánto dinero se gastan?
Pero ¿quiénes se gastan más dinero? Según los notarios, los extranjeros que adquieren las viviendas con un precio medio más alto son los rusos, que se gastan una media de 318.258 euros en adquirir una vivienda en España, seguidos de los austríacos (315.529 euros), los suizos (260.895 euros) y los holandeses (251.124 euros).
Por su parte, los que menos dinero dedican a la adquisición de una vivienda en España son los argelinos (98.281 euros de media), portugueses (100.349 euros), irlandeses (149.700 euros) y finlandeses (160.908 euros).
En definitiva, aunque muchos expertos aún ven un horizonte lejano para liquidar todo el stock de viviendas sin vender que hay en España, parece que la inversión extranjera vuelve a recobrar la confianza en el mercado inmobiliario español. Tanto los datos de los notarios como los de los registradores indican que las cifras no están haciendo otra cosa que crecer.
Habrá que ver si la tendencia se mantiene en los próximos ejercicios.
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