A lo largo de la vida de la hipoteca es posible sufrir situaciones que dificulten el pago de la deuda. Un estudio de la OCU señala que 2 de cada 10 hogares han tenido dificultades para afrontar el pago de la hipoteca el último año.
Para salvar esta situación, existen varias posibilidades de negociación con el banco, desde la reunificación de la deuda o la ampliación del plazo hasta la solicitud de un periodo de carencia, en función de la situación del hipotecado y su capacidad de negociación.
(Aseguradoras y Banca: Caser, CASER, Mutua Madrileña, MUTUA MADRILEÑA, Línea Directa, Contasimple, EVO)
El capital que no se paga se va acumulando.
¿Qué es la carencia hipotecaria?
Es un periodo de tiempo en el que se reduce la cuota mensual de la hipoteca porque solo se pagan intereses. Se solicita cuando el hipotecado tiene dificultades económicas para pagar la hipoteca y se establece durante un periodo de tiempo determinado.
¿Qué tipos existen?
Hay dos tipos de carencia: parcial o total. En la carencia parcial se pagan solamente los intereses de la deuda, reduciéndose la cuota, mientras que el capital se acumula hasta que finaliza la carencia. En la carencia total no se paga nada, ni capital ni intereses, pero cuando acaba este periodo, se incrementa el coste total del préstamo. En ambos casos, la cuota mensual aumentará al finalizar la carencia.
¿Cómo se regula?
La carencia es una solución que deben ofrecer las entidades financieras a los deudores con problemas, de acuerdo con el Código de Buenas Prácticas Bancarias, donde se establece un periodo de carencia de hasta cuatro años o la prolongación del plazo del crédito hasta los 40 años. Además, la Ley de Segunda Oportunidad, aprobada en julio del 2015, rebajaba los requisitos para acogerse a la carencia hipotecaria a los deudores, en cuanto a ingresos y porcentaje de los mismos destinado al pago de la hipoteca, y también de las hipotecas.
¿Qué condiciones se exigen al deudor?
Para solicitar una carencia el hipotecado debe cumplir unas condiciones. “Las más habituales sonhaber cumplido con un tiempo mínimo de amortización, estar al corriente de todos los pagos y, en ocasiones, no haber tenido demoras o impagos durante los últimos 12 meses”, explica Maica López, responsable de contenidos en Bankimia.
¿Cuándo se puede solicitar?
Se puede solicitar a lo largo de la vida de la hipoteca, cuando se produzca una situación que imposibilite el pago de las cuotas hipotecarias. “Debe ser una situación coyuntural y el tiempo durante el que se va a extender va a coincidir con el periodo de carencia”, matizan en Bankimia.
Para que sea efectiva la carencia, hay que valorar la situación del crédito, el tiempo que quedar por pagar y la situación económica del cliente que influirán en la negociación con el banco. “Si tienes ya pagado el 40% del crédito y queda poco tiempo para finalizar la hipoteca no es una buena solución, pero si es al principio puede interesar”, comenta Lorena Mullor, gerente de la Asociación Hipotecaria Española (AHE).
¿Existen hipotecas con carencia incluida?
Sí, existen. Generalmente, ofrecen un periodo de carencia al inicio del préstamo durante unos meses en los que se acumulan los gastos de la compra de la vivienda. “Las hipotecas con periodo de carencia inicial no han sido muy utilizadas en España. Antes de la crisis se ofrecían al segmento de población más joven pero entonces las previsiones de empleo eran buenas y no había problemas, ahora sería un riesgo”, según Mullor.
No obstante, hay algunas hipotecas que ofrecen el periodo de carencia a lo largo de la vida del crédito. Por ejemplo, Abanca tiene una hipoteca variable que permite solicitar hasta dos aplazamientos, de 24 cuotas como máximo. Exige haber pagado 60 cuotas y más de 5 años para el vencimiento del préstamo. “Durante la duración del aplazamiento el tipo de interés que corresponda aplicar se incrementará un 1%, y al terminar el aplazamiento, el cliente puede elegir entre pagar el importe resultante de la liquidación de intereses o capitalizarlo; es decir, sumar el importe al capital pendiente de pago”, explican en Abanca.
¿Cuánto tiempo puede durar?
“En general, los plazos de carencia se pueden alargar entre uno y dos años, y puntualmente hasta cinco años. Dependerá siempre del perfil e historial financiero del solicitante y de los requisitos que exija el banco”, puntualizan desde Bankimia. En la duración de la carencia hay que valorar el incremento que tendrá después la hipoteca, cuanto más se alargue el periodo mayor será la deuda a pagar.
¿Qué ocurre con el capital?
El capital que no se paga en este periodo se acumula, por lo que al finalizar el periodo de carencia el capital a devolver será mayor, y la cuota mensual aumentará. A la hora de negociar con el banco se puede solicitar una ampliación del plazo de amortización de la hipoteca por el mismo periodo de la carencia para que las letras mensuales no se incrementen.
¿Que gastos lleva asociados?
Al solicitar una carencia se están modificando las condiciones de la hipoteca y, por tanto, hay que hacer una novación de la escritura. Esta operación tiene una comisión del entorno del 0,5% sobre el capital pendiente, aunque puede ser inferior, y a los que hay que sumar los gastos de notario y Registro de la Propiedad. Además, se pueden modificar las condiciones del préstamo incrementando el diferencial del préstamo.
Si la hipoteca tiene ya en sus condiciones recogida la carencia los gastos se reducen. En esos casos no interviene el notario, la carencia se solicita y se formaliza en la oficina bancaria, según confirman en Abanca. “Para solicitarla no es necesario que el cliente mantenga ninguna vinculación, aunque si la mantiene es más ventajoso para él, ya que se estará beneficiando de un tipo de interés menor”.
¿Hay que contratar productos asociados?
En la negociación de la carencia con la entidad bancaria es posible que se exija la contratación de otros productos como seguros de protección de pagos o de desempleo, que aumentarán el total de la hipoteca. No obstante, una mayor vinculación con el banco facilita la negociación. Antes de firmar una carencia es necesario valorar el coste financiero de esta operación, hacer todos los cálculos de los gastos y lo que se incrementará el crédito al final para valorar si compensa el ahorro conseguido durante los meses de carencia.
¿Existen hipotecas con carencia incluida?
Sí, existen. Generalmente, ofrecen un periodo de carencia al inicio del préstamo durante unos meses en los que se acumulan los gastos de la compra de la vivienda. “Las hipotecas con periodo de carencia inicial no han sido muy utilizadas en España. Antes de la crisis se ofrecían al segmento de población más joven pero entonces las previsiones de empleo eran buenas y no había problemas, ahora sería un riesgo”, según Mullor.
No obstante, hay algunas hipotecas que ofrecen el periodo de carencia a lo largo de la vida del crédito. Por ejemplo, Abanca tiene una hipoteca variable que permite solicitar hasta dos aplazamientos, de 24 cuotas como máximo. Exige haber pagado 60 cuotas y más de 5 años para el vencimiento del préstamo. “Durante la duración del aplazamiento el tipo de interés que corresponda aplicar se incrementará un 1%, y al terminar el aplazamiento, el cliente puede elegir entre pagar el importe resultante de la liquidación de intereses o capitalizarlo; es decir, sumar el importe al capital pendiente de pago”, explican en Abanca.
¿Cuánto tiempo puede durar?
“En general, los plazos de carencia se pueden alargar entre uno y dos años, y puntualmente hasta cinco años. Dependerá siempre del perfil e historial financiero del solicitante y de los requisitos que exija el banco”, puntualizan desde Bankimia. En la duración de la carencia hay que valorar el incremento que tendrá después la hipoteca, cuanto más se alargue el periodo mayor será la deuda a pagar.
¿Qué ocurre con el capital?
El capital que no se paga en este periodo se acumula, por lo que al finalizar el periodo de carencia el capital a devolver será mayor, y la cuota mensual aumentará. A la hora de negociar con el banco se puede solicitar una ampliación del plazo de amortización de la hipoteca por el mismo periodo de la carencia para que las letras mensuales no se incrementen.
¿Que gastos lleva asociados?
Al solicitar una carencia se están modificando las condiciones de la hipoteca y, por tanto, hay que hacer una novación de la escritura. Esta operación tiene una comisión del entorno del 0,5% sobre el capital pendiente, aunque puede ser inferior, y a los que hay que sumar los gastos de notario y Registro de la Propiedad. Además, se pueden modificar las condiciones del préstamo incrementando el diferencial del préstamo.
Si la hipoteca tiene ya en sus condiciones recogida la carencia los gastos se reducen. En esos casos no interviene el notario, la carencia se solicita y se formaliza en la oficina bancaria, según confirman en Abanca. “Para solicitarla no es necesario que el cliente mantenga ninguna vinculación, aunque si la mantiene es más ventajoso para él, ya que se estará beneficiando de un tipo de interés menor”.
¿Hay que contratar productos asociados?
En la negociación de la carencia con la entidad bancaria es posible que se exija la contratación de otros productos como seguros de protección de pagos o de desempleo, que aumentarán el total de la hipoteca. No obstante, una mayor vinculación con el banco facilita la negociación. Antes de firmar una carencia es necesario valorar el coste financiero de esta operación, hacer todos los cálculos de los gastos y lo que se incrementará el crédito al final para valorar si compensa el ahorro conseguido durante los meses de carencia.
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OTROS ENLACES
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Marina Moscad Caldentey. Abogada. 651 943 044.
Sara López Vallés. Abogada y mediadora. 695 723 448.
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