“España es un país muy heterogéneo en el que la coyuntura económica e inmobiliaria no está afectando por igual a la totalidad de sus provincias. De esta manera, se hace necesario realizar estudios pormenorizados a nivel local a la hora de establecer un diagnóstico correcto de la situación y la estrategia más adecuada a seguir por parte de los inversores, promotores y entidades financieras”. Así lo afirma Javier García-Mateo, director del área de Real Estate de Deloitte.
Álava, Asturias, Cantabria, La Coruña, Madrid, Navarra, Pontevedra, Segovia y Vizcaya son las nueve provincias españolas que, según el informe realizado por esta consultora, se encuentran ya en una mejor posición de recuperación de la actividad, teniendo en cuenta tanto su coyuntura macroeconómica como sus fundamentales inmobiliarios.
Y es que la coyuntura económica actual, caracterizada por la incertidumbre, la elevada tasa de esfuerzo de los hogares y el endurecimiento del mercado laboral, está provocando un exceso de oferta de vivienda nueva que afecta, aunque no de la misma manera, a la práctica totalidad de las regiones españolas.
Existe un segundo grupo de 23 provincias, entre las que destacan Málaga, Valencia y Zaragoza, que sin presentar una coyuntura tan favorable están en condiciones de normalizar su actividad ante un futuro cambio de ciclo, pero en un momento del tiempo posterior y a un ritmo menor. Por último, un tercer grupo de provincias, entre las que se encuentran Alicante, Ávila, Las Palmas, Santa Cruz de Tenerife y Zamora, necesitarán, según el análisis realizado, más tiempo para absorber el stock existente y dinamizar la confianza de los agentes de su mercado inmobiliario local.
A pesar de la reducción de los tipos de interés y la evolución a la baja del precio medio de la vivienda, la tasa de esfuerzo media de los hogares españoles (porcentaje de renta familiar dedicada al pago de la hipoteca de la vivienda), se sitúa en el 38,6%, aún por encima de los niveles razonables de equilibrio, lo que explica que el stock de viviendas no se esté absorbiendo aún de forma generalizada.
Por el contrario, la adquisición de vivienda en provincias como Almería, Lleida, Murcia y Pontevedra es, en principio, más accesible al registrar tasas de esfuerzo por debajo del 30%.
Teniendo en cuenta la relación entre población y “stock” de vivienda nueva, Castellón, Toledo y Almería son las tres provincias que cuentan con mayor stock por cada 1.000 habitantes (57,06 viviendas por cada 1000 habitantes en el caso de Castellón, 37,5 en Toledo y 32,9 para Almería). Las tres provincias que cuentan con menor ratio son Vizcaya (3,9), Cáceres (4,5) y Badajoz (4,8), mientras que la media para España es de 17 viviendas nuevas sin vender por cada 1.000 habitantes.
En términos generales, el ‘stock’ de vivienda nueva ha crecido en los últimos años. La mayor parte de las viviendas de obra nueva no vendidas en España se localizan en Barcelona (con más de 62.000 unidades), Madrid (alrededor de 53.000 unidades) y la zona de Levante (Alicante cuenta con cerca de 50.000 unidades sin vender). No obstante, existen provincias donde el ‘stock’ ha comenzado a disminuir, como son Badajoz o Navarra.
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